実勢価格

実勢価格とは、不動産が実際に市場で取引された金額、あるいは今後取引されると予想される金額のことを指します。簡単に言うと、売買が成立した時の値段、つまり買い手が実際に支払った金額のことです。例えば、近所で同じような間取りの住宅が８千万円で売れた場合、その住宅の実勢価格は８千万円となります。 実勢価格は、需要と供給のバランスによって決まります。買い手が多く売り手が少ない場合は価格が上がり、逆に買い手が少なく売り手が多い場合は価格が下がります。そのため、実勢価格は常に変動するものであり、不動産取引において非常に重要な指標となります。 既に売買が成立している物件であれば、その取引金額がそのまま実勢価格となります。しかし、まだ売買されていない物件の場合は、実勢価格を直接知ることはできません。そのような場合は、近隣で似たような物件がいくらで売買されたかという取引事例や、国が定める公示価格、地方自治体が算出する固定資産税評価額といった情報を参考に、おおよその価格を推定します。これらの情報は、不動産会社やインターネットなどで入手することができます。 実勢価格は、売主と買主の話し合いによって最終的に決定されます。売主は少しでも高く売りたいと考え、買主は少しでも安く買いたいと考えるため、両者の希望価格には差が生じることがあります。しかし、最終的には市場の動向を反映した価格で取引が成立するのが一般的です。つまり、実勢価格は市場における妥当な価格を意味しており、不動産の価値を測る上で最も信頼できる指標の一つと言えるでしょう。

時価とは、ある時点での市場における取引価格、つまり市場で成立する価格のことです。分かりやすく言うと、今まさに売買するとしたら、どれくらいの価格になるのかを示すものです。 株式や債券のように毎日のように価格が変わるものと違い、不動産は取引が頻繁に行われるわけではありません。そのため、市場価格を簡単に見つけることが難しい場合もあります。そのような場合には、様々な要因を考え合わせて、道理にかなった形で計算した価格が時価となります。 では、どのような要因が価格に影響するのでしょうか。まず挙げられるのは、需要と供給の関係です。買いたい人が多ければ価格は上がり、売りたい人が多ければ価格は下がります。 次に、経済の状況も大きな影響を与えます。景気が良ければ不動産への投資も活発になり、価格は上昇傾向になります。逆に景気が悪くなると、価格は下落しやすくなります。 さらに、個々の物件の状態も価格を左右する重要な要素です。築年数、間取り、設備、周辺環境など、物件固有の特性によって価格は大きく変わります。同じ地域にあっても、駅からの距離や日当たり、周辺の施設の充実度などによって、価格に差が生じるのは当然のことです。 不動産は、株や債券のように毎日価格が変動するものではありませんが、市場の動きや経済の状況、物件の状態などによって価格は常に変化しています。そのため、不動産の時価を正しく把握することは、売買や評価を行う上で非常に大切になります。 時価を算出する方法はいくつかあります。例えば、取引事例比較法は、近隣で最近取引された似たような物件の価格を参考に、対象物件の価格を推定する方法です。また、原価法は、対象物件を新しく建て替えるのにいくらかかるかを計算し、そこから減価修正を行うことで時価を求める方法です。さらに、収益還元法は、対象物件から得られるであろう将来の収益を現在価値に換算することで時価を算出する方法です。どの方法が適切かは、物件の種類や状況によって異なります。