建築基準法では、建物を建てる際に、原則として幅４メートル以上の道路に接する必要があります。これは、火災発生時に消防車や救急車の通行を確保するため、また、日当たりや風通しを良くして健康的な住環境を守るためです。しかし、古くからある街並みなどでは、４メートル幅の道路を確保することが難しい場合も少なくありません。そこで、４メートル未満の狭い道路でも、特定の条件を満たせば、建築基準法上の道路とみなす制度が設けられています。これが建築基準法第42条２項道路と３項道路です。 ２項道路は、幅４メートル未満の道路の中心線から２メートル後退した線を道路境界線とみなすものです。つまり、中心線から２メートル後退した部分も道路とみなすことで、実質的に４メートルの道路に接しているのと同じとみなすのです。一方、３項道路は、２項道路よりもさらに狭い道路に適用される制度です。中心線から２メートル後退することが難しい場合に、中心線から１．３５メートル以上後退した線を道路境界線とみなすものです。これは、４メートルに満たない道路に面した土地でも、建物を建てることを可能にするための例外規定と言えるでしょう。 ３項道路に接する土地に建物を建てる場合、２項道路の場合よりも建築可能な面積が小さくなるなど、建築上の制約が大きくなります。具体的には、道路中心線から１．３５メートル後退した線を道路境界線とするため、その分、建物の配置や規模が制限されることになります。また、建物の位置が道路中心線から４メートル以上後退していないと認められない場合もあります。さらに、袋小路のような行き止まりの道路に面している場合は、その道路の幅員が一定の基準を満たしていないと、３項道路とみなされないこともあります。このように、３項道路に接する土地に建物を建てる際には、様々な制約があるため、事前に建築基準法や地域の条例などを詳しく確認することが重要です。