減価修正

原価法とは、建物を新しく建て直すために必要な費用を基準に、土地の値段を足し合わせて不動産全体の価格を計算する方法です。この方法は、評価したい不動産と全く同じ建物を今、建てるとしたらどれだけの費用がかかるかを算出するところから始まります。その費用を「再建築費」と言います。再建築費を計算する際には、建物の設計図や仕様書などを用いて、材料費や人件費、諸経費などを細かく見積もっていきます。 次に、建物は時間の経過とともに劣化し、価値が下がっていくため、再建築費からその減少分を差し引く必要があります。これを「減価修正」と言います。建物の種類や構造、築年数、管理状態などを考慮して、どれくらい価値が下がっているかを評価し、再建築費から差し引きます。減価修正額の算出方法はいくつかあり、築年数に比例して価値が下がっていくと仮定する方法や、建物の各部位の劣化状況を個別に評価する方法などがあります。 こうして算出した再建築費から減価修正額を引いた金額に、対象不動産の土地の価格を足し合わせることで、最終的な不動産価格が算出されます。土地の価格は、路線価や取引事例比較法などを用いて評価します。 原価法は、築年数の浅い建物や、特殊な用途の建物、あるいは市場での取引事例が少ない不動産の評価に適しています。なぜなら、これらの不動産は市場で取引されている他の不動産と単純に比較することが難しく、取引価格を参考にすることが難しいからです。例えば、工場や病院などの特殊な建物は、一般の住宅とは構造や設備が大きく異なるため、単純な比較はできません。また、新しく建てられたばかりの建物や、取引事例が少ない建物も、市場価格を参考にするのが難しいので、原価法を用いることで適正な価格を算出できます。