不動産投資の借上とは？メリット・デメリット解説

不動産投資の借上とは？メリット・デメリット解説

借上方式の概要

借上方式とは、マンションやアパートなどの貸家をまるごと不動産会社に貸し出す契約のことを指します。建物を所有する方は、入居者を探す手間や家賃を集める手間、建物の管理などを不動産会社に任せることができます。その代わりに、空室があってもなくても、毎月決まった額の家賃を不動産会社から受け取ることができます。これは、建物を所有する方にとって、大きな魅力と言えるでしょう。

借上方式を選ぶ大きな利点は、収入が安定することです。一般的な賃貸経営では、入居者がいない期間は家賃収入が途絶えてしまいます。しかし、借上方式であれば、空室の有無に関わらず、毎月一定の収入を得られるため、安心して経営を続けることができます。また、入居者の募集やクレーム対応、建物の修理といった面倒な管理業務を不動産会社に任せられることも大きなメリットです。所有する方は、時間と労力を他のことに費やすことができます。

特に、不動産経営の経験が少ない方や、遠方に住んでいて建物の管理が難しい方にとっては、借上方式は心強い味方となるでしょう。長期間にわたって安定した経営を続けたいと考えている方にとって、借上方式は有力な選択肢の一つとなります。ただし、借上契約の内容や条件は不動産会社によって異なるため、契約を結ぶ前にしっかりと内容を確認することが大切です。将来的な建物の運用方針やリスクなども考慮に入れ、慎重に検討しましょう。専門家への相談も有効な手段です。

借上方式の種類

借り上げには、大きく分けて二つのやり方があります。一つは「転貸借方式」と呼ばれるものです。このやり方では、不動産会社がまず物件全体を所有者から借り上げます。そして、不動産会社が自分の責任で入居者を探し、見つけた入居者にまた貸しするのです。いわば、不動産会社が大家の代わりとなって、借り上げた物件を管理・運営する形です。

もう一つは「管理委託方式」です。こちらは、物件の所有者が、管理の仕事を不動産会社に任せるやり方です。具体的には、入居者の募集や家賃の集金、物件の修繕対応など、管理に関する様々な業務を不動産会社に代行してもらいます。所有者は、管理の手間を省くことができる一方、最終的な決定権は自身にあり、管理の方針も自身で決められます。

この二つのやり方の大きな違いは、空室になった場合の責任の所在です。転貸借方式では、空室があっても不動産会社が所有者に決められた家賃を支払うため、空室の損失は不動産会社が負います。つまり、所有者にとっては家賃収入が安定するというメリットがある反面、満室の場合でも家賃収入は変わりません。一方、管理委託方式では、空室の損失は所有者が負担します。空室が多いと収入が減ってしまうリスクがある一方、満室の場合は転貸借方式よりも高い収入を得られる可能性があります。

どちらのやり方が自分に合っているかは、それぞれの仕組みの特徴を良く理解し、自分の状況や、どれくらいのリスクを負えるかなどを考えて決めることが大切です。契約の内容をよく確認し、将来起こるかもしれない様々な事態も想定した上で、慎重に判断しましょう。

借上方式のメリット

借り上げ方式を選ぶ一番の利点は、部屋が空いていても決まった家賃がもらえることです。これは、初めて不動産経営をする人にとって、大きな安心につながります。なぜなら、一般的な賃貸経営では、入居者がいない期間は収入が途絶えてしまうからです。借り上げ方式であれば、空室リスクを負うことなく、安定した経営が見込めます。

また、管理の手間を専門業者に任せられる点も大きな魅力です。入居者を探すための広告掲載、家賃の集金、滞納への対応、設備の修理といった、賃貸経営には多くの雑務がつきものです。これらの業務を自分自身で行うのは、時間や労力がかかり、負担が大きくなってしまうこともあります。借り上げ方式であれば、これらの業務を不動産会社に委託できるため、時間を有効に使い、他の仕事やプライベートな時間に充てることができます。特に、本業を持っている人や、遠方に住んでいる人にとっては、大きなメリットと言えるでしょう。

さらに、初期費用を抑えられる可能性もあります。物件によっては、不動産会社がリフォーム費用の一部、あるいは全部を負担してくれる場合があります。リフォーム費用は、数十万円から数百万円かかることもあるため、自己負担額が減れば、初期投資を抑え、経営をスムーズに始めることができます。また、リフォーム内容によっては、入居者の満足度を高め、空室リスクをさらに低減できる効果も期待できます。

このように、借り上げ方式には様々な利点があります。安定した収入、管理の手間軽減、初期費用の抑制など、不動産経営を始めるにあたっての不安を解消してくれるでしょう。これらのメリットを十分に理解し、自身の状況や目標に合った活用をすることで、より効果的で安定した不動産経営を実現できるはずです。

借上方式のデメリット

借上げによる賃貸経営は、空室の心配が少なく安定した収入を得られるという利点がある一方で、注意すべき点もいくつかあります。まず第一に、受け取れる家賃が、一般的に市場で貸し出されている場合よりも低くなる傾向があります。これは、借上げを行う不動産会社が管理費用や利益を差し引くためです。所有者にとっては、満室経営の場合と比較して、手元に残る収入が少なくなる可能性があります。

次に、契約期間が満了した時に、契約が更新されない可能性があるという点も考慮しなければなりません。不動産会社は、市場の動向や建物の状態などを考慮して更新の判断を行います。もし更新されなかった場合は、自ら新しい入居者を探す必要が生じます。入居者募集には広告費用や仲介手数料といった費用が発生するだけでなく、内見の手配や契約手続きなど、所有者にとって大きな負担となるでしょう。

さらに、借上げを行う不動産会社が倒産した場合、家賃の支払いが滞ったり、最悪の場合には全く受け取れなくなるリスクも存在します。倒産は稀なケースではありますが、万が一の事態に備えて、事前に会社の経営状態などを確認しておくことが重要です。また、保証会社の利用なども検討し、リスクを軽減するための対策を講じておく必要があります。

最後に、建物の維持管理や修繕についても注意が必要です。借上げ契約では、所有者が建物の維持管理責任を負う場合が一般的です。定期的な点検や必要な修繕を怠ると、建物の劣化が進み、入居者の募集に影響するだけでなく、将来的な資産価値の低下にも繋がります。長期的な視点で、計画的に建物の管理を行うことが大切です。

借上契約時の注意点

建物を借り上げて経営を行う際、契約を結ぶ前には様々な点に注意深く目を向ける必要があります。まず、契約期間はどれくらいなのか、更新は可能なのか、更新時の条件はどうなっているのかをしっかりと確認しましょう。期間が短すぎると、せっかく借りた建物をすぐに明け渡さなければならなくなり、経営に支障が出る可能性があります。また、更新時の条件が不利に変更される場合もあるので、事前に確認しておくことが大切です。

次に、賃料についてです。毎月の賃料はいくらなのかはもちろん、賃料の改定時期や条件についても確認が必要です。賃料が急に値上げされると、経営を圧迫する可能性があります。契約書には、どのような場合に賃料が改定されるのか、また、改定幅の上限などが記載されているはずです。これらの点をしっかりと確認し、将来の経営計画に影響が出ないか検討しましょう。

そして、解約条件も重要な確認事項です。契約期間満了前に解約する場合、違約金が発生するのか、その金額はどの程度なのかを確認しましょう。また、建物の所有者が変わる場合、契約はどうなるのかも確認が必要です。

さらに、借り上げる建物の状態も確認しましょう。建物の老朽化具合や設備の状況などを確認し、必要な修繕や改修があれば、契約前に誰が行うのか、費用負担はどうなるのかなどを明確にしておきましょう。

最後に、相手となる不動産会社の経営状況や実績も調べておきましょう。信頼できる会社を選ぶことは、安心して経営を行う上で非常に重要です。契約書の内容が難解で理解できない場合は、弁護士や税理士などの専門家に相談することも考えてみましょう。専門家の助言を受けることで、契約内容をより深く理解し、納得した上で契約を結ぶことができます。契約は、後の経営に大きな影響を与える重要なものです。少しでも疑問点があれば、解消してから契約を締結するようにしましょう。

まとめ

借り上げ方式による不動産投資は、毎月安定した家賃収入を得られるという大きな利点があります。空室の有無に関わらず、一定の家賃が保証されるため、収入の予測が立てやすく、長期的な収支計画も立てやすくなります。また、入居者募集や家賃の集金、物件の管理や修繕といった煩雑な業務を管理会社が代行してくれるため、時間を有効に活用できます。本業が忙しい方や、不動産管理の経験がない方でも安心して投資を始められます。

しかし、借り上げ方式には家賃保証の期間が定められているという点に注意が必要です。一般的には２年から３０年と期間は様々ですが、契約期間が満了すると、家賃の保証額が見直される可能性があります。市場の動向によっては、当初よりも家賃が下がることもあり、想定していた収入を得られない場合もあります。また、契約が更新されないリスクも存在します。建物の老朽化や管理会社の経営状況によっては、契約が打ち切られることもあり、その場合は新たな入居者を探したり、自身で管理業務を行う必要が生じます。

不動産投資は長期的な視点で取り組むことが大切です。借り上げ方式を選択する場合も、将来的な変化を見据え、綿密な計画を立てる必要があります。契約期間満了後の家賃変動や、契約更新のリスクを考慮し、余裕を持った資金計画を立てておくことが重要です。また、信頼できる管理会社を選ぶことも成功の鍵となります。管理会社の経営状況や実績、管理体制などをしっかりと確認し、長期的なパートナーとして安心して任せられる会社を選ぶことが重要です。契約内容についても、不明な点があれば納得いくまで確認し、将来的なトラブルを回避するために、契約書は隅々まで目を通すようにしましょう。不動産投資は多額の資金を必要とする大きな決断です。メリットだけでなく、デメリットやリスクも十分に理解した上で、慎重に検討することが成功への近道です。